עמלת פירעון מוקדם במשכנתא: איך מחשבים אותה ואיך מקטינים אותה

כשלקוח רוצה למחזר משכנתא, למכור דירה או לפרוע חלק מההלוואה, השאלה הראשונה היא כמה תעלה עמלת הפירעון המוקדם. לפעמים מדובר ב-60 שקלים, ולפעמים בעשרות אלפים, והיא יכולה להפוך מחזור משתלם למחזור שלא כדאי לעשות. במדריך הזה נסביר ממה העמלה מורכבת, איך מחשבים אותה, מתי היא לא נגבית בכלל ואיך אפשר להקטין אותה.

ממה מורכבת עמלת הפירעון המוקדם

העמלות מוגדרות בצו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס"ב-2002, וכל הבנקים מחשבים אותן באותה שיטה. יש ארבעה רכיבים:

• עמלה תפעולית: סכום קבוע של 60 ₪ לכל בקשת פירעון.
• עמלת היוון: הרכיב הגדול והחשוב. נגבית כשהריבית במשק היום נמוכה מהריבית של ההלוואה, ומפצה את הבנק על הריבית שהפסיד.
• עמלה על אי-מתן הודעה מוקדמת: 0.1% מהסכום הנפרע. היא מתבטלת רק אם מודיעים לבנק מראש, והפירעון עצמו נעשה בין היום ה-11 ליום ה-45 מההודעה. במחזור באותו בנק היא לא נגבית.
• עמלת מדד ממוצע: רלוונטית רק למסלולים צמודים למדד, ונמנעת כשפורעים אחרי ה-15 בחודש. (לא להתבלבל עם הפרשי ההצמדה, שהם חלק מהיתרה.)

שני הרכיבים האחרונים נמנעים בתכנון נכון. את עמלת ההיוון צריך לחשב.

איך מחשבים עמלת היוון

הרעיון פשוט: הבנק משווה בין מה שהלקוח היה משלם לו עד סוף ההלוואה, לבין הסכום שהבנק יכול להרוויח היום אם ילווה את הכסף מחדש. בפועל לוקחים את כל ההחזרים החודשיים שנותרו ומחשבים את הערך הנוכחי שלהם פעמיים:

1. מהוונים לפי הריבית הממוצעת להיוון: הריבית האחרונה שבנק ישראל פרסם, לפי סוג ההצמדה והתקופה שנותרה. היא מתפרסמת פעם בחודש, ב-10 לחודש.
2. מהוונים לפי הריבית של ההלוואה עצמה (זו בעצם יתרת הקרן).

עמלת ההיוון היא ההפרש בין שני הסכומים. אם הריבית הממוצעת היום גבוהה מריבית ההלוואה, ההפרש שלילי ואין עמלת היוון בכלל.

במסלול בריבית משתנה (למשל משתנה כל 5 שנים) מחשבים את העמלה רק עד מועד שינוי הריבית הבא, ולא עד סוף ההלוואה, ולכן היא בדרך כלל קטנה יותר.תקרה חשובה: הבנק גובה את הנמוך מבין שני חישובים. אם הריבית הממוצעת ביום לקיחת ההלוואה הייתה נמוכה מהריבית שהלקוח קיבל, מחשבים את העמלה פעם שנייה, כשההיוון מול הריבית הממוצעת של יום לקיחת ההלוואה במקום מול ריבית ההלוואה. הבנק חייב לגבות את הסכום הנמוך מבין השניים, ולכן העמלה בפועל יכולה לצאת נמוכה מהחישוב הבסיסי. (במסלול משתנה, החישוב השני נעשה מול הממוצע ביום שינוי הריבית האחרון.)

דוגמה מספרית

לקוח עם מסלול קבועה לא צמודה: יתרה של ₪400,000, ריבית 5%, נותרו 180 חודשים (15 שנים). ההלוואה נלקחה לפני 4 שנים, והריבית הממוצעת להיוון שפורסמה לאחרונה לתקופה כזו היא 3.8%. הלקוח הודיע לבנק מראש, ולכן אין עמלה על אי-הודעה.

אם הלקוח לא היה מודיע מראש, הייתה מתווספת עמלה של 0.1% מהסכום הנפרע: עוד 400 ₪. ירידה של 1.2% בריבית במשק יצרה כאן עמלה של כ-27 אלף ₪. אם המחזור חוסך ללקוח 40 אלף ₪, הוא עדיין משתלם, אבל הרבה פחות ממה שנראה במבט ראשון.

מתי אין עמלת היוון

• מסלול פריים: אין עמלת היוון בכלל.
• ריבית משתנה שמתעדכנת אחת לשנה או בתדירות גבוהה יותר: אין עמלת היוון.
• ביום שינוי הריבית במסלול משתנה (למשל כל 5 שנים): משלמים רק את העמלה התפעולית.
• כשהריבית הממוצעת היום גבוהה מריבית ההלוואה: למשל משכנתאות שנלקחו בתקופה של ריביות נמוכות.

הנחה לפי ותק ההלוואה

ככל שעבר יותר זמן מלקיחת ההלוואה, הלקוח מקבל הנחה על עמלת ההיוון. בהלוואה רגילה מהבנק:

• אחרי 3 שנים: 20% הנחה.
• אחרי 5 שנים: 30% הנחה.

בגלל ההנחות האלה, לפעמים כדאי לחכות כמה חודשים עד שההלוואה עוברת את רף 3 או 5 השנים.

בתיקים עם תעודת זכאות של משרד הבינוי והשיכון יש שני מקרים נוספים:

• הלוואה מכוונת (ההלוואה שניתנת לפי תעודת הזכאות): היא פטורה מעמלת פירעון מוקדם.
• הלוואה מכספי הבנק שניתנה בנוסף להלוואה מכוונת: ההנחה מתחילה מוקדם יותר וגבוהה יותר: 10% אחרי שנה, 20% אחרי שנתיים, 30% אחרי 3 שנים ו-40% מ-4 שנים ואילך.

לכן חשוב לזהות בדוח היתרות איזה מסלול הוא איזה סוג הלוואה.

תזמון: למה העמלה משתנה בתחילת החודש

הריבית הממוצעת להיוון מתעדכנת פעם בחודש, ב-10 לחודש. סימולציה שנעשית ב-5 לחודש יכולה לתת עמלה שונה מסימולציה שנעשית ב-11, ואם הריבית במשק ירדה באותו חודש, העמלה אחרי העדכון תהיה גבוהה יותר. כשמתכננים מחזור, כדאי לבדוק את העמלה שוב אחרי ה-10, ולקחת בחשבון לאיזה צד הריבית זזה.

איך מקטינים את העמלה בפועל

1. להודיע לבנק מראש ולפרוע בין היום ה-11 ליום ה-45 מההודעה, כדי לחסוך את העמלה של 0.1% על אי-הודעה מוקדמת.
2. לפרוע אחרי ה-15 בחודש כשיש מסלולים צמודים למדד.
3. לתזמן לפי מועד שינוי הריבית במסלולים משתנים, כשאין עמלת היוון.
4. לבדוק את רף הוותק: אם ההלוואה עומדת לעבור 3 או 5 שנים, לפעמים שווה לחכות.
5. למחזר רק חלק מהמסלולים: להשאיר מסלול עם עמלה גבוהה, ולמחזר את המסלולים שבהם העמלה נמוכה והחיסכון גבוה.
6. לבקש מהבנק דוח סילוק עם פירוט העמלות. זה הנתון המחייב, ומולו כדאי לבדוק את החישוב.

מה זה אומר כשבודקים מחזור

מחזור משתלם רק כשהחיסכון בהחזרים גדול מהעמלה, ולכן כל סימולציית מחזור צריכה לכלול את עמלת הפירעון המוקדם של כל מסלול, ולא רק את הריבית החדשה. (הרחבה במדריך מתי כדאי למחזר משכנתא.) בגשר+ העמלה מחושבת אוטומטית לכל מסלול לפי הכללים שבמדריך הזה, ונכנסת לחישוב החיסכון. אם הזנתם את העמלה מדוח היתרות של הבנק, המערכת משתמשת בה במקום באומדן.

המדריך הוא מידע כללי ואינו ייעוץ. הסכום המחייב הוא זה שבדוח הסילוק של הבנק. את הריבית הממוצעת המעודכנת מפרסם בנק ישראל.