עוגן ותוספת במשכנתא: איך נקבעת הריבית במסלול משתנה

בכל מסלול משכנתא שהריבית בו משתנה, הריבית בנויה משני חלקים: עוגן ותוספת. מי שמבין את שניהם יודע להשוות הצעות של בנקים, להסביר ללקוח למה ההחזר שלו עלה או ירד, ולזהות את הרגע שבו כדאי לבדוק מחזור.

הנוסחה: ריבית = עוגן + תוספת

• העוגן הוא ריבית בסיס שמשתנה לפי השוק. הוא זהה לכל הלקוחות של הבנק באותו מסלול ובאותו יום.
• התוספת (נקראת גם מרווח) נקבעת מול הבנק ביום שלוקחים את ההלוואה, ונשארת קבועה עד הסוף. היא יכולה להיות חיובית או שלילית.

לדוגמה: עוגן של 3.70% ותוספת של 0.80% נותנים ריבית של 4.50%. אם במועד השינוי הבא העוגן יעלה ל-4.10%, הריבית תהיה 4.90%. התוספת לא זזה.

איזה עוגן יש לכל מסלול

למה לכל בנק יש עוגן קצת אחר

כל בנק מחשב את העוגנים לפי שיטה ועקום משלו, ומפרסם אותם באתר שלו. לכן ההפרשים בין הבנקים קטנים בדרך כלל, אבל קיימים. גם המועד שבו הבנק מעדכן את העוגן משתנה מבנק לבנק. בעמוד עוגנים וריביות היום מרוכזים העוגנים העדכניים לפי תקופת שינוי.

איך משווים הצעות של בנקים

1. משווים תוספת מול תוספת באותו מסלול ובאותה תדירות שינוי. ההבדל בתוספת נשאר לכל אורך ההלוואה.
2. בודקים על איזה עוגן מדובר: עוגן של בנק אחד יכול להיות גבוה בעשיריות אחוז מהעוגן של בנק אחר. ריבית התחלתית נמוכה יותר לא אומרת בהכרח תוספת טובה יותר.
3. מסתכלים על הריבית הכוללת היום (עוגן + תוספת), כי היא קובעת את ההחזר בתקופה הראשונה.
4. בפריים העוגן זהה בכל הבנקים, ולכן ההשוואה היא רק על התוספת. "פריים מינוס 0.5%" טוב יותר מ"פריים מינוס 0.3%".

מה קורה במועד השינוי

במסלול משתנה כל 5 שנים, למשל, הריבית קבועה לחמש שנים. ביום השינוי הבנק מעדכן אותה לעוגן של אותו יום ועוד התוספת המקורית, וההחזר החודשי מחושב מחדש. שני דברים חשובים ליועץ:

• ביום השינוי עצמו אין עמלת היוון על פירעון המסלול. זה זמן טוב לבדוק מחזור או שינוי תמהיל. פרטים במדריך עמלת פירעון מוקדם.
• העוגנים זזים עם תשואות האג"ח. כשהשוק צופה ירידת ריבית, העוגנים לתקופות ארוכות יכולים להיות נמוכים מהעוגנים הקצרים, ולהפך.

איך להסביר את זה ללקוח

משפט שעובד: "הריבית שלך בנויה מחלק שמשתנה עם השוק, ומחלק קבוע שסגרנו מול הבנק. את החלק של השוק אף אחד לא שולט בו, ואת החלק הקבוע אנחנו מתמקחים מול הבנקים כדי להוריד." כך הלקוח מבין למה ההחזר יכול להשתנות, ולמה הייעוץ חשוב.

לחשב לכל לקוח לפי העוגן העדכני

גשר+ מציג לכל מסלול משתנה עוגן ותוספת, ומחשב ריבית שוק לפי העוגנים העדכניים. כך רואים מיד אם התוספת של הלקוח גבוהה ממה שמקבלים היום, ומתי מתקרב מועד שינוי שבו אפשר למחזר בלי עמלת היוון. לבדיקה מהירה של תיק: מחשבון כדאיות מחזור.

המדריך הוא מידע כללי ואינו ייעוץ. המספרים בדוגמאות להמחשה בלבד. העוגן המחייב הוא זה שהבנק מפרסם במועד השינוי.