איך בונים תמהיל משכנתא: המסלולים, הכללים והשיקולים

משכנתא בישראל כמעט אף פעם לא בנויה ממסלול אחד. היא מחולקת לכמה מסלולים, וכל מסלול מתנהג אחרת כשהריבית עולה, כשהאינפלציה עולה או כשהלקוח רוצה לפרוע מוקדם. השילוב ביניהם נקרא תמהיל, והוא אחת ההחלטות הכספיות הגדולות שהלקוח יקבל. במדריך הזה נעבור על המסלולים, על הכללים של בנק ישראל ועל השיקולים שקובעים תמהיל טוב.

המסלולים העיקריים

• פריים: גמיש וזול ליציאה, אבל ההחזר זז עם כל שינוי בריבית בנק ישראל.
• קבועה לא צמודה (קל"צ): ההחזר ידוע מראש עד השקל. בדרך כלל הריבית ההתחלתית גבוהה יותר.
• קבועה צמודה (ק"צ): ריבית נמוכה יותר, אבל הקרן וההחזר עולים עם האינפלציה.
• משתנה כל 5 שנים לא צמודה: פשרה בין יציבות לגמישות. ביום השינוי אפשר לצאת בלי עמלת היוון.
• משתנה כל 5 שנים צמודה: ריבית התחלתית נמוכה, עם חשיפה גם למדד וגם לשינוי ריבית.

עמלות היציאה מכל מסלול מוסברות בהרחבה במדריך עמלת פירעון מוקדם.

הכללים של בנק ישראל

לפני שמתחילים לשחק עם התמהיל, יש כמה מגבלות שכל משכנתא חייבת לעמוד בהן:

• עד שני שלישים (2/3) מההלוואה בריבית משתנה, כלומר לפחות שליש בריבית קבועה לכל התקופה. "ריבית משתנה" לפי ההוראה היא כל ריבית שעשויה להשתנות לאורך ההלוואה: לא רק פריים, אלא גם משתנה כל 5 שנים, שהרבה לקוחות חושבים בטעות שהיא קבועה. שימו לב לעיגול: בחלוקה לשקלים, עיגול הסכומים עלול להעביר את החלק המשתנה מעט מעל 2/3, ולכן נהוג לתת לחלק הקבוע מעט יותר משליש. כדאי לוודא מול הבנק איך הוא מעגל. אין תקרה נפרדת לפריים.
• תקופה של עד 30 שנה.
• ההחזר החודשי עד 50% מההכנסה הפנויה. איך מחשבים את ההכנסה הפנויה (אילו הכנסות נספרות ואילו התחייבויות מנוכות) תלוי בכללי הבנק. 50% היא התקרה. הסף המעשי הוא 40%: מעליו הבנק נדרש להקצות יותר הון על ההלוואה, ולכן בנקים מקשים או מייקרים מעל 40%.
• שיעור מימון מקסימלי: 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית (משפרי דיור) ו-50% לדירה להשקעה.

השאלות שקובעות את התמהיל

1. כמה שינוי בהחזר הלקוח יכול לספוג? אם עלייה של 800 ₪ בחודש תפיל את התקציב, צריך יותר ריבית קבועה. אם יש מרווח, אפשר להרשות יותר פריים ומשתנות.
2. מה התוכניות לשנים הקרובות? לקוח שצפוי למכור את הדירה, לקבל ירושה או בונוס, או לפרוע חלק, ירוויח ממסלולים בלי עמלת היוון (פריים, או משתנה שמגיעה למועד שינוי).
3. כמה חשיפה למדד מתאימה לו? מסלולים צמודים זולים יותר בריבית, אבל באינפלציה של 3% בשנה הקרן ממשיכה לגדול גם כשמשלמים בזמן. ללקוח עם הכנסה שלא עולה עם המדד, כדאי להגביל את החלק הצמוד.
4. אורך התקופה בכל מסלול. אין חובה שכל המסלולים יהיו באותה תקופה. מסלול קצר יחסית (למשל קבועה ל-15 שנה) לצד מסלולים ארוכים יכול להוריד את סך הריבית בלי להכביד מדי על ההחזר.
5. החזר שיא, לא רק החזר ראשון. במסלולים צמודים ומשתנים ההחזר עולה עם השנים. צריך לבדוק מה יהיה ההחזר המקסימלי לפי תחזית המדד והריבית, ולוודא שהלקוח עומד בו.

איך עושים מבחן רגישות לריבית

לפני שסוגרים תמהיל, כדאי לבדוק מה קורה להחזר בתרחיש רע. שיטה פשוטה:

1. מחשבים את ההחזר החודשי בתמהיל המוצע, לפי הריביות של היום.
2. מוסיפים 2% עד 3% לריבית בכל המסלולים שהריבית בהם יכולה להשתנות: פריים מיד, ומשתנות ממועד השינוי הבא שלהן.
3. במסלולים צמודים מוסיפים גם תרחיש של אינפלציה גבוהה, למשל 4% בשנה במקום התחזית.
4. בודקים את ההחזר החדש מול ההכנסה: אם הוא עובר את 40% עד 50% מההכנסה הפנויה, או את מה שהלקוח מרגיש שהוא יכול לשלם, צריך יותר ריבית קבועה או תקופה ארוכה יותר.

גיל הלווה ואורך התקופה

התקופה המקסימלית היא 30 שנה, אבל הבנקים בודקים גם את גיל הלווים בסוף ההלוואה, ולכן ללווים מבוגרים התקופה האפשרית קצרה יותר. תקופה קצרה מעלה את ההחזר החודשי, וזה משפיע ישירות על יחס ההחזר להכנסה ועל כמה ריבית משתנה אפשר להרשות. גם לכל מסלול יש תקופות מינימום ומקסימום שנקבעות לפי מדיניות הבנק, וכדאי לבדוק אותן מול הבנק כשבונים את התמהיל.

שלושה תמהילים לדוגמה

אין תמהיל אחד שמתאים לכולם. שלוש דוגמאות לכיוונים נפוצים:

טעויות נפוצות

• לבחור לפי ההחזר החודשי הראשון בלבד. תמהיל עם החזר ראשון נמוך יכול להיות היקר ביותר לאורך זמן.
• להשוות הצעות של בנקים על תמהילים שונים. כדי להשוות באמת, שולחים לכל הבנקים את אותו תמהיל מבוקש.
• לשכוח את המדד. מסלול צמוד עם ריבית נמוכה יכול לעלות יותר ממסלול לא צמוד עם ריבית גבוהה יותר.
• לא לבדוק תרחיש של עליית ריבית. ר' מבחן הרגישות למעלה.
• לסגור תמהיל ולא לחזור אליו. תמהיל טוב היום יכול להפוך להזדמנות מחזור בעוד כמה שנים.

איך גשר+ עוזר לבנות תמהיל

בגשר+ בונים כמה תמהילים לאותו לקוח ומשווים אותם זה לצד זה: החזר חודשי, החזר שיא, סך תשלומים ולוח סילוקין, לפי תחזית מדד וריביות של בנק ישראל. את התמהיל שנבחר שולחים לבנקים כתמהיל מבוקש, ואז משווים את ההצעות שחוזרות מולו.

המדריך הוא מידע כללי ואינו ייעוץ. המגבלות הן לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל, נכונות למועד העדכון, וכדאי לוודא אותן מול הנוסח העדכני.