איך קוראים דוח יתרות לסילוק משכנתא: מה כל שדה אומר

דוח יתרות לסילוק הוא נקודת ההתחלה של כמעט כל תיק משכנתא: מחזור, מכירת דירה, הגדלת הלוואה או סתם בדיקה אם הלקוח משלם יותר מדי. הוא מכיל את כל המידע על המשכנתא הקיימת, אבל כל בנק מציג אותו אחרת, והמונחים לא תמיד ברורים. במדריך הזה נסביר מה כל שדה אומר, למה הוא חשוב, ועל מה כדאי לשים לב.

איך משיגים את הדוח

• הלקוח יכול להוריד אותו בדרך כלל מאתר הבנק או מהאפליקציה, או לבקש אותו בסניף או במוקד המשכנתאות.
• כדאי לבקש דוח עם פירוט עמלות הפירעון המוקדם לכל מסלול. יש דוחות שמציגים רק יתרות.
• הדוח נכון לתאריך מסוים. העמלות והסכום לסילוק משתנים עם הזמן ועם הריבית במשק, ולכן לפני ביצוע מחזור מבקשים דוח עדכני.

מה כל שדה בדוח אומר

דוגמה: שורה אחת מתוך דוח

כך יכולה להיראות שורה של מסלול קבועה צמודה (נתונים להמחשה בלבד):

שימו לב: הלקוח "חייב" 310 אלף ₪ קרן, אבל כדי לסגור את המסלול צריך כמעט 353 אלף ₪, בגלל הפרשי ההצמדה. עמלת ההיוון כאן אפס, כי בדוגמה הזו הריבית הממוצעת להיוון היום גבוהה מ-3.2%. לכן ההחלטה אם למחזר את המסלול היא החלטה כלכלית נקייה, בלי קנס יציאה.

אבל צריך להיזהר מהמסקנה "3.2% זו ריבית נמוכה, משאירים". ריבית צמודה לא ניתנת להשוואה ישירה לריבית לא צמודה: על 3.2% צמוד מתווספת האינפלציה. כדי להחליט, משווים את העלות הכוללת של המסלול הצמוד לפי תחזית אינפלציה מול חלופה לא צמודה. אם האינפלציה הצפויה גבוהה, "הריבית הנמוכה" עלולה להיות יקרה יותר.

על מה לשים לב

• לסכם את כל המסלולים. הסכום הכולל לסילוק הוא סכום כל המסלולים, כולל הפרשי הצמדה ועמלות.
• ריבית בפריים. יש בנקים שמציגים את המרווח בלבד (למשל פריים מינוס 0.5%) ויש שמציגים את הריבית בפועל. חשוב לדעת מה מופיע.
• עמלה גבוהה במסלול אחד לא אומרת שאין טעם למחזר. אפשר להשאיר את המסלול הזה ולמחזר את השאר.
• מסלולים שמועד שינוי הריבית שלהם קרוב כדאי לסמן: אולי שווה לחכות לתאריך הזה.
• תאריך העמדת ההלוואה קובע את הנחת הוותק על העמלה (בהלוואה רגילה: 20% אחרי 3 שנים, 30% אחרי 5).
• נתון שלא מופיע בדוח: בחישוב השני של עמלת ההיוון (הבנק גובה את הנמוך מבין שני החישובים), ההיוון נעשה לפיהריבית הממוצעת שבנק ישראל פרסם ביום לקיחת ההלוואה. היא לא מופיעה בדוח היתרות, ולכן כדי לבדוק את העמלה צריך להשיג אותה בנפרד, לפי תאריך ההעמדה.

מה עושים עם הנתונים

מהדוח בונים את תמונת המשכנתא הנוכחית של הלקוח: כל המסלולים, הריביות, היתרות והתקופות. מולה בודקים אם כדאי למחזר, כמה תעלה עמלת הפירעון המוקדם, ואיך ייראה תמהיל חדש.

החלק המייגע הוא ההקלדה: לא נדיר שיש 4 עד 7 מסלולים, וכל אחד עם 10 שדות ויותר. בגשר+ מעלים את הדוח כקובץ PDF או כצילום מהנייד, והמערכת קוראת את המסלולים אוטומטית, ממלאת את תיק הלקוח ומחשבת מיד את כדאיות המחזור. כדאי תמיד לעבור על הנתונים שנקלטו מול הדוח לפני ששולחים ללקוח.

המדריך הוא מידע כללי ואינו ייעוץ. מבנה הדוח והשמות של השדות משתנים מבנק לבנק. הנתונים בדוגמה בדויים.